Quali sono i rischi della
vendita all’asta di un immobile
Vuoi sapere perché l’asta giudiziaria va evitata?
La vendita all’asta di una casa è un processo giudiziario istituito al fine di rimediare a un debito: un giudice cioè sancisce una vendita forzata del bene immobile. Serve a monetizzarlo in tempi molto brevi, con tutti i limiti dovuti al sistema della vendita al “miglior offerente”.
A chi vanno i soldi della vendita all’asta di un immobile?
La somma raccolta va ai creditori, mentre tutte le spese e la parte di debiti non coperta dal prezzo di aggiudicazione, continueranno a dover essere saldati dal debitore.
IL CASO REALE DI UNA PERSONA CHE ABBIAMO AIUTATO
Il signor T.C. era un imprenditore nella “Fornitura di apparecchiature audiovisive” in una cittadina del nord-barese.
- Nel 2012 acquista un appartamento per 250.000€, contraendo un mutuo di euro 200.000.
- 2016: si ritrova senza lavoro, a seguito della chiusura della sua attività.
- 2017: si rende conto che non riesce più a sostenere le rate mensili. La situazione diventa sempre più difficile.
- 2019: la banca avvia la procedura esecutiva forzata. Riceve atto di precetto e conseguente pignoramento dell’appartamento.
Viene nominato dal Giudice un Consulente Tecnico di Ufficio (CTU) che effettua una perizia dell’immobile, per un valore sul mercato libero di euro 210.000. Viene quindi fissata la vendita dell’appartamento in asta giudiziaria.
Questa è solitamente la situazione in cui siamo chiamati a intervenire
Noi siamo venuti in contatto con lui proprio in questa fase e lo abbiamo aiutato a valutare la situazione. Questi i nostri calcoli sul caso specifico, considerando che – rispetto al valore di vendita sul mercato libero – nell’asta scattano delle riduzioni:
| Valutazione CTU | 210.000€ |
| Riduzione 10% per esclusione garanzia | -21.000€ |
| Detrazione per lo stato di possesso | -10.000€ |
| Prezzo base d’asta | 179.000€ |
| Offerta minima (-25%*) | 134.250€ |
Di conseguenza:
| Prezzo minimo d’asta | 134.250€ |
| Debito originario | -200.000€ |
| Interessi contrattuali e di mora | -19.300€ |
| Spese legali | -700€ |
| Debito residuo (dopo aggiudicazione in 1a asta) | = – 85.750€ |
Il rischio concreto, per il signor T.C., era di ritrovarsi con 85.750€ di debito residuo!!
Tuttavia, valutando più attentamente la documentazione, abbiamo considerato che difficilmente l’appartamento si sarebbe venduto all’asta al prezzo di euro 134.250, poiché gravato da un abuso edilizio.
Era pertanto molto probabile che al primo esperimento d’asta l’immobile non sarebbe stato aggiudicato. Questi, quindi, i diversi possibili scenari “da mettere in conto”:
| ASTA | % | PREZZO VENDITA | DEBITO | SPESE | DEBITO RESIDUO |
|---|---|---|---|---|---|
| Prima | -25 | €134.250 | € 200.000 | € 20.000 | € 85.750 |
| Seconda | -25 | € 100.687 | € 200.000 | € 22.000 | € 121.313 |
| Terza | -25 | € 75.515 | € 200.000 | € 24.000 | € 148.485 |
Come si evince da questi calcoli, mentre il debito originario non cambia, a ogni esperimento d’asta aumentano i ribassi, le spese di procedura e di conseguenza il debito residuo in capo all’esecutato!
Il signor T.C. avrebbe potuto benissimo non fidarsi di questa nostra analisi e “accettare il rischio” che invece ci stessimo sbagliando noi…
Ma, dopo averne valutato gli effettivi rischi, tra questa ipotesi e la certezza di una cancellazione totale del debito, ci firma una delega, affida il suo caso al nostro team di professionisti specializzati nei vari ambiti: legale, tecnico-immobiliare e finanziario.
Applicando il metodo di Salvataggio SALPIM, trattando direttamente noi per conto del signor T.C. con i creditori, perseguiamo e otteniamo il miglior risultato possibile, anticipando ovviamente i tempi dell’asta.
Nell’arco di tre mesi la situazione prende improvvisamente un’altra piega per il signor T.C: la Banca accetta la soluzione da noi proposta e quindi che il totale del debito venga estinto.
Risultato: invece di perdere la casa all’asta e ritrovarsi ancora debiti fino a 148.485€, il signor T.C ne esce per sempre e una volta per tutte con i propri debiti estinti e con la possibilità, ad esempio, di poter sottoscrivere un nuovo contratto d’affitto, dopo che il suo nome viene finalmente cancellato dal registro CRIF dei cattivi pagatori e dalla Centrale Rischi della Banca d’Italia.
